양도소득세 계산기
2026년 기준최종 업데이트 2026.06.10 · 2026년 세법·요율 반영
핵심 요약
부동산 양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 6~45% 누진세율을 적용해 계산합니다(지방소득세 10% 별도). 1세대 1주택은 2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주 포함)하면 양도가 12억원까지 전액 비과세입니다. 주의: 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되어, 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p 중과되고 장기보유특별공제도 배제됩니다.
- 1주택 비과세
- 12억원까지
- 기본세율
- 6~45%
- 다주택 중과 (부활)
- +20~30%p
- 기본공제
- 연 250만원
조건 입력
9억원
6억원
2,000만원
취득세, 중개수수료, 자본적 지출(샤시·확장 등) 합계.
예상 양도소득세 (지방세 포함)
0원
1세대 1주택 비과세
계산 내역
이 결과, 이렇게 해석하세요
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족 + 양도가 12억원 이하로 양도소득세가 전액 비과세됩니다.
- 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고해야 가산세가 없습니다.
일반적인 사례 기준 추정치입니다. 일시적 2주택·상속·혼인 합가 특례, 분양권, 비사업용 토지(+10%p), 감면 주택 등은 반영되지 않으니 해당 시 전문가 상담을 권합니다.
양도소득세 계산 순서 (6단계)
- 1
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 (취득세, 중개수수료, 자본적지출 등).
- 2
1세대 1주택이고 양도가 12억 초과라면: 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가.
- 3
장기보유특별공제 차감: 일반 부동산 연 2%(3년 이상, 최대 30%), 1세대 1주택은 보유 연 4% + 거주 연 4%(최대 80%). 다주택 중과 대상은 공제 배제.
- 4
기본공제 250만원 차감 → 과세표준.
- 5
세율 적용: 2년 이상 보유 시 기본세율 6~45% (중과 대상은 +20~30%p). 단기: 주택 1년 미만 70%·2년 미만 60%, 토지·상가 1년 미만 50%·2년 미만 40%.
- 6
지방소득세 10% 추가. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고.
2026년 주택 양도소득세율 요약 (2026.5.10 이후 양도분)
| 구분 | 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 (12억 이하) | 비과세 | — |
| 1주택 12억 초과분 | 기본세율 6~45% | 보유+거주 연 8%, 최대 80% |
| 일반 (2년 이상 보유) | 기본세율 6~45% | 연 2%, 최대 30% |
| 조정대상지역 2주택 | 기본세율 +20%p | 배제 |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 기본세율 +30%p | 배제 |
| 보유 1년 미만 (주택) | 70% | 배제 |
| 보유 1~2년 (주택) | 60% | 배제 |
2026.5.9까지 매매계약+계약금 수령분은 일정 기간 내 잔금 시 중과 배제 경과조치가 있습니다.
2026년 가장 큰 변화: 다주택 중과 부활
2022년 5월부터 4년간 유지되던 다주택자 양도세 중과 배제(유예)가 2026년 5월 9일자로 종료됐습니다. 5월 10일 이후 양도분부터 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산되어 최고 75%(지방세 포함 82.5%)까지 적용될 수 있고, 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.
2025년 10월 조정대상지역이 서울 전역 등으로 확대되어 중과 적용 범위가 과거보다 넓어진 점도 주의해야 합니다. 다주택 상태에서 매도를 계획 중이라면 비조정지역 주택 먼저 매도, 증여·용도전환, 임대등록 등 경로별 세 부담 비교가 필수입니다.
계산 결과, 이렇게 읽으세요
1세대 1주택 비과세는 양도세 절세의 핵심입니다. 보유 2년(조정대상지역에서 취득했다면 거주 2년 포함)을 채우는 것과 못 채우는 것의 세금 차이는 수천만 원 단위가 될 수 있습니다. 보유·거주 기간이 애매하다면 잔금일을 조정해서라도 요건을 채우는 것이 일반적으로 유리합니다.
고가 1주택(12억 초과)의 경우 거주 기간이 장기보유특별공제를 좌우합니다. 보유 10년이라도 거주를 안 했다면 공제율이 크게 낮아집니다(거주 2년 미만이면 일반 공제율 적용).
같은 해에 다른 자산의 양도 손실이 있다면 통산할 수 있습니다. 기본공제 250만원은 연간 1회만 적용됩니다.
계산 예시
예시: 1세대 1주택, 8억 취득 → 15억 양도, 보유·거주 10년
- 양도차익 (경비 5천만 가정)
- 6억 5,000만원
- 12억 초과분 안분
- 6.5억 × 3억/15억 = 1억 3,000만원
- 장기보유특별공제 (80%)
- 1억 400만원
- 과세표준 (기본공제 후)
- 2,350만원
- 산출세액 + 지방소득세
- 약 249만원
비과세와 장특공제 효과로 6.5억 차익에 세금이 250만원 수준인 사례입니다.
자주 묻는 질문
1가구 1주택 양도세 비과세 조건은 무엇인가요?
1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유하고(2017.8.3 이후 조정대상지역 취득분은 2년 거주 포함), 양도가액이 12억원 이하면 전액 비과세입니다. 12억 초과 고가주택은 초과 비율만큼만 과세됩니다.
2026년 다주택자 양도세 중과는 언제부터인가요?
2026년 5월 10일 양도(잔금)분부터입니다. 정부가 중과 유예를 연장하지 않기로 해 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과와 장기보유특별공제 배제가 부활했습니다. 5월 9일까지 계약·계약금 수령분은 일정 기간 내 잔금 조건으로 경과조치가 적용됩니다.
일시적 2주택도 중과되나요?
아니요. 이사 등으로 인한 일시적 2주택(신규 취득 후 3년 내 종전주택 양도)은 중과 대상에서 제외되고 1주택 비과세도 받을 수 있습니다. 상속·합가 등도 별도 특례가 있으므로 단순 주택 수만으로 판단하지 마세요.
양도세 신고는 언제까지 하나요?
양도일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예: 6월 15일 양도 → 8월 31일까지. 무신고 시 20% 가산세가 붙습니다.
필요경비로 인정되는 것은 무엇인가요?
취득세, 법무사·중개수수료, 샤시 교체·발코니 확장 같은 자본적 지출이 인정됩니다. 도배·장판 등 단순 수선비는 제외됩니다. 증빙(세금계산서·카드내역)이 있어야 하므로 공사 영수증은 꼭 보관하세요.
근거 법령·고시
- · 소득세법 제89조(1세대1주택 비과세)
- · 소득세법 제95조(장기보유특별공제)
- · 소득세법 제104조(세율·중과)
- · 2026.2.2 기획재정부 다주택 중과 유예 종료 발표
본 계산기는 대표적인 공제·요율만 반영한 모의계산 도구로, 결과는 추정치이며 법적 효력이 없습니다. 실제 세액은 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
함께 보는 계산기
취득세 계산기
주택 취득세를 계산합니다. 1주택 1~3%, 조정대상지역 다주택 8~12% 중과, 농어촌특별세·지방교육세, 생애최초 200만원 감면까지 — 2026년 기준 정확 계산.
상속세 계산기
상속세를 미리 계산해 보세요. 일괄공제 5억원, 배우자공제(5억~30억), 금융재산공제, 10~50% 세율 — 아파트 한 채도 상속세 대상이 되는 시대, 예상 세액과 절세 포인트를 해설합니다.
증여세 계산기
증여세를 계산합니다. 배우자 6억·성인 자녀 5천만·혼인 1억 공제, 10년 합산 과세, 세대생략 할증 — 현금·아파트 증여 전 예상 세액과 절세 타이밍을 확인하세요.
주식 양도소득세 계산기
국내 주식 양도소득세를 계산합니다. 상장주식 대주주(종목당 50억 이상) 20~25%, 중소기업 비상장 소액주주 10%, 기본공제 250만원 — 금투세 폐지 후 2026년 현행 기준입니다.